PRÉSTAMO PROMOTOR
Capital privado para promotores cuando la banca no llega al momento real del proyecto
Soluciones de financiación con garantía hipotecaria para promotores, sociedades inmobiliarias, empresas patrimoniales y vehículos de inversión que necesitan liquidez, rapidez de ejecución o flexibilidad financiera para activar, avanzar o desbloquear un proyecto inmobiliario.
En LEGONOMICS no buscamos financiación a cualquier precio.
Validamos si la financiación alternativa puede ser una herramienta viable y estratégica para tu empresa, especialmente cuando la banca tradicional no ofrece una solución real, suficiente o a tiempo.
Evaluamos el activo aportado como garantía, el suelo, las cargas registrales, el estado de la licencia, el importe solicitado, el LTV/LTC, los costes pendientes y la estrategia de salida.
Sin automatismos: No trabajamos con scoring bancario estándar ni denegaciones automáticas por CIRBE. Cada operación se analiza de forma individual.
Visión de proyecto: No analizamos solo el inmueble en su estado actual. Valoramos el potencial del proyecto, su fase de desarrollo, el valor futuro estimado y la salida prevista.
Transparencia financiera: Explicamos costes, riesgos, garantías, plazos, estructura de devolución y estrategia de cancelación antes de avanzar.
Viabilidad inicial en 24-48h · Estudio inicial gratuito · Sin compromiso
COMO FUNCIONA
Antes de solicitar financiación, mira esta explicación rápida
En este vídeo te explicamos cómo trabajamos en LEGONOMICS, cuándo puede tener sentido recurrir a un préstamo puente para promotores y qué indicadores analizamos antes de estudiar una operación.
La clave no es solo acceder al crédito.
La clave es entender si la financiación alternativa ayuda realmente a activar una fase, proteger el valor del proyecto, ganar tiempo frente a vencimientos o desbloquear una operación con retorno económico para el promotor.
La clave no es solo acceder al crédito.
La clave es entender si la financiación alternativa ayuda realmente a activar una fase, proteger el valor del proyecto, ganar tiempo frente a vencimientos o desbloquear una operación con retorno económico para el promotor.
CONCEPTO
¿Qué es la financiación alternativa con garantía hipotecaria para promotores?
La financiación alternativa con garantía hipotecaria para promotores es una solución de deuda privada utilizada cuando la banca tradicional o la financiación promotora convencional no pueden intervenir todavía, no pueden hacerlo en plazo o no encajan con la fase actual del proyecto.
Permite utilizar suelo, promociones en curso, inmuebles, activos patrimoniales o garantías inmobiliarias adicionales para obtener liquidez y avanzar en una fase concreta: compra de suelo, cancelación de cargas, obtención de licencia, costes previos, inicio de obra, avance de certificaciones, desbloqueo administrativo o financiación puente hasta una salida posterior.
En el sector inmobiliario, este tipo de financiación suele funcionar como un préstamo puente para promotores, también conocido como bridge loan promotor: una herramienta temporal diseñada para cubrir una fase intermedia hasta llegar a una salida estructurada, como una financiación promotora bancaria, una venta, una entrada de socios, preventas, una refinanciación o la finalización del proyecto.
Cómo utilizamos el capital privado en LEGONOMICS
«El capital privado es el puente.
La viabilidad del proyecto es el destino.»
Cada operación se estructura con un objetivo claro: resolver un hito específico del proyecto y definir una estrategia de salida real desde el primer día.
Este tipo de financiación tiene normalmente un coste superior al de la banca tradicional. Por eso no debe plantearse como financiación estructural a largo plazo, sino como una herramienta estratégica para desbloquear fases que, de otro modo, podrían quedar paralizadas por falta de tiempo, liquidez o flexibilidad.
CUÁNDO TIENE SENTIDO
¿En qué fase de desarrollo se encuentra
tu proyecto?
La deuda privada con garantía inmobiliaria puede intervenir en escenarios donde la banca comercial, los fondos promotores o las líneas de financiación tradicionales no responden a tiempo o no encajan con la fase de maduración del activo.
No se trata solo de conseguir financiación.
Se trata de desbloquear una fase crítica del proyecto sin comprometer su viabilidad económica.
Haz clic en la situación que mejor define el estado de tu activo y descubre cómo podemos ayudarte.
Escenario
El promotor necesita adquirir un suelo, edificio, inmueble a transformar o activo inmobiliario con potencial, pero los plazos de aprobación bancaria no encajan con el vencimiento de la oportunidad.
Puede tener sentido cuando
Existe una oportunidad clara de compra, el activo tiene recorrido inmobiliario o urbanístico y se necesita un cierre financiero rápido para no perder la operación.
Analizamos
Precio de adquisición, valor de tasación actual, valor potencial, ubicación, cargas registrales, planeamiento urbanístico, garantías disponibles, plazo de cierre y estrategia de salida.
Caso de éxito relacionado
Santander – Asegurar un solar antes de perder la oportunidad.
«El suelo tenía sentido, pero el vendedor exigía rapidez.» – C.B., Santander.
Situación inicial:
Promotor con oportunidad de adquirir un solar urbano bien ubicado, pero con un plazo de decisión que no encajaba con la banca tradicional.
Activo aportado:
Solar residencial valorado en 950.000 €.
Importe total estructurado:
335.000 €, con gastos incluidos.
LTV aproximado:
35%, calculado sobre el importe total estructurado.
Intervención Legonomics:
Se estructuró financiación puente con garantía hipotecaria para asegurar el activo y ganar tiempo de estructuración.
Resultado:
El promotor cerró la compra dentro del plazo exigido.
Salida ejecutada:
Entrada de inversor en el proyecto.
Beneficio para el cliente:
Aseguró el activo antes de que entraran otros compradores.
Escenario
El proyecto todavía no reúne todos los requisitos para acceder a una financiación promotora bancaria, pero necesita liquidez para avanzar en licencia, proyecto técnico, tasas, costes previos, demolición o trámites urbanísticos.
Puede tener sentido cuando
El suelo o activo ya tiene valor, el proyecto está bien planteado y falta completar una fase previa para hacerlo financiable por banca, fondo promotor o comprador posterior.
Analizamos
Situación urbanística, estado de la licencia, proyecto técnico, costes pendientes, LTV/LTC, valor actual, valor final estimado y viabilidad de refinanciación posterior.
Caso de éxito relacionado
Oviedo – Avanzar licencia, proyecto y trámites.
«El proyecto era viable, pero todavía no estaba maduro para financiación tradicional.» – M.K., Oviedo.
Situación inicial:
Promotor con suelo y proyecto preliminar, pendiente de licencia, documentación técnica, planificación y costes iniciales.
Activo aportado:
Suelo urbano valorado en 780.000 €.
Importe total estructurado:
265.000 €, incluyendo costes iniciales, trámites y gastos.
LTV aproximado:
34%, calculado sobre el importe total estructurado.
Intervención Legonomics:
Se estructuró financiación puente para avanzar la fase previa sin paralizar el proyecto.
Resultado:
El proyecto ganó madurez y quedó mejor preparado para su siguiente fase.
Salida ejecutada:
Entrada de socio inversor.
Beneficio para el cliente:
Transformó una fase temprana en una operación más sólida.
Escenario
El promotor necesita iniciar la construcción, avanzar una fase de obra o alcanzar un hito que incremente el valor del activo, active preventas o facilite la entrada de financiación posterior.
Puede tener sentido cuando
Existe suelo, licencia o avance suficiente, pero la financiación estructural todavía no está disponible o exige hitos previos que el promotor necesita cubrir con una solución puente.
Analizamos
Licencia, proyecto de ejecución, presupuesto de obra, certificaciones pendientes, costes de construcción, valor actual, valor final estimado, preventas, calendario de hitos y estrategia de financiación posterior.
Caso de éxito relacionado
Girona – Desbloquear una fase clave de obra.
«El proyecto tenía sentido, pero necesitaba liquidez en una fase concreta.» – L.N., Girona.
Situación inicial:
Promoción con avance técnico y comercial, pero con falta de liquidez para iniciar, continuar o finalizar una fase concreta de obra.
Activo aportado:
Promoción residencial valorada en 1.800.000 €.
Importe total estructurado:
575.000 €, incluyendo costes de obra y gastos.
LTV aproximado:
32%, calculado sobre el importe total estructurado.
Intervención Legonomics:
Se estructuró financiación puente sobre el activo para cubrir el tramo que bloqueaba el avance.
Resultado:
La promoción pudo continuar y acercarse a entrega.
Salida ejecutada:
Escrituras de compraventa de unidades.
Beneficio para el cliente:
Protegió margen, calendario y valor del proyecto.
Escenario
El promotor necesita liquidez temporal hasta que se produzca una salida prevista: financiación promotora, venta del activo, venta de unidades, preventas, entrada de socios o refinanciación.
Concepto
Funciona como un bridge loan promotor o préstamo puente para promotores: una financiación a corto o medio plazo diseñada para cubrir una fase concreta hasta llegar a una salida más estable.
Puede tener sentido cuando
La salida está razonablemente definida, pero los tiempos de la banca, del comprador, del fondo o de la financiación promotora no encajan con la necesidad inmediata del proyecto.
Analizamos
Estado de la salida prevista, contratos de preventa, negociación de refinanciación, valoración del activo, LTV/LTC, importe puente, plazo estimado, ventas previstas y viabilidad de cancelación.
Caso de éxito relacionado
Tarragona – Ganar tiempo mientras se cerraba la salida.
«La venta estaba encaminada, pero necesitábamos cubrir el intervalo.» – V.O., Tarragona.
Situación inicial:
Promotor con unidades en comercialización o venta avanzada, pero con necesidad de liquidez hasta cerrar operaciones.
Activo aportado:
Promoción residencial valorada en 1.300.000 €.
Importe total estructurado:
480.000 €, con gastos incluidos.
LTV aproximado:
37%, calculado sobre el importe total estructurado.
Intervención Legonomics:
Se estructuró un bridge loan con garantía hipotecaria para cubrir el periodo hasta la venta o salida del proyecto.
Resultado:
El promotor ganó tiempo sin malvender ni detener la comercialización.
Salida ejecutada:
Venta de unidades y cancelación de la operación puente.
Beneficio para el cliente:
Obtuvo liquidez temporal sin convertir una urgencia de plazo en pérdida de margen.
TRANSPARENCIA
La financiación de capital privado no es viable para todos los proyectos inmobiliarios
Seamos claros: el capital privado es una herramienta financiera potente, ágil y flexible, pero no es la solución adecuada para cualquier escenario.
No se trata de financiar cualquier proyecto.
Se trata de estructurar operaciones que tengan sentido inmobiliario, financiero y patrimonial.
No existe una garantía inmobiliaria suficiente.
La financiación alternativa con garantía hipotecaria requiere un suelo, inmueble, promoción en curso, activo patrimonial o garantía inmobiliaria con valor suficiente.
Sin una garantía real tangible y defendible, este tipo de financiación no suele aplicar.
No existe una estrategia de salida definida.
Si el proyecto no tiene una salida clara, no tiene sentido plantear un préstamo puente.
La salida puede ser una financiación promotora posterior, una refinanciación bancaria, la venta del activo, la venta de unidades, preventas, entrada de socios, desinversión o finalización del proyecto.
La banca ya puede resolverlo mejor.
Si el proyecto ya cumple los requisitos de una financiación promotora bancaria, dispone de los hitos necesarios y los plazos no ponen en riesgo la operación, la vía bancaria suele ser más eficiente en costes.
El capital privado tiene sentido cuando cubre una ineficiencia de tiempo, fase o flexibilidad que otros canales no pueden resolver a tiempo.
El margen del proyecto no soporta el coste financiero.
Si la carga financiera compromete la rentabilidad del proyecto o reduce el margen del promotor a un nivel poco razonable, no planteamos la operación..
Puede ser por falta de margen, exceso de riesgo, valor final insuficiente, costes mal calculados o una salida poco realista.
Criterio financiero riguroso. Sin excepciones.
COMPARATIVA
Banca tradicional vs. Capital Privado
Por qué LEGONOMICS puede ser una alternativa cuando el préstamo promotor bancario no llega a tiempo.
| Característica | Momento de entrada |
|---|---|
| Financiación promotora bancaria | Suele exigir proyecto avanzado, licencia, preventas o estructura cerrada |
| Legonomics / Deuda alternativa privada | Puede analizar fases puente, compra de activo, predesarrollo, inicio de obra o situaciones de bloqueo |
| Característica | Criterios de riesgo |
|---|---|
| Financiación promotora bancaria | Balances, CIRBE, preventas, licencia, experiencia, ratios y comités de riesgo |
| Legonomics / Deuda alternativa privada | Evaluación del activo, fase del proyecto, garantía, LTV/LTC, margen y estrategia de salida |
| Característica | Rapidez |
|---|---|
| Financiación promotora bancaria | Semanas o meses |
| Legonomics / Deuda alternativa privada | Viabilidad inicial en 24-48h |
| Característica | Flexibilidad |
|---|---|
| Financiación promotora bancaria | Estructuras más estandarizadas |
| Legonomics / Deuda alternativa privada | Estructuras adaptadas a la fase real del proyecto |
| Característica | Situaciones complejas |
|---|---|
| Financiación promotora bancaria | Dificultad ante cargas, urgencia, falta de preventas o fases intermedias |
| Legonomics / Deuda alternativa privada | Se analiza si las cargas son cancelables y si la salida es viable |
| Característica | Finalidad |
|---|---|
| Financiación promotora bancaria | Financiación estructural de la construcción |
| Legonomics / Deuda alternativa privada | Capital táctico para compra, licencia, avance de obra, cancelación de pasivos o puente financiero |
| Característica | Enfoque |
|---|---|
| Financiación promotora bancaria | Financiación de proyecto maduro |
| Legonomics / Deuda alternativa privada | Financiación temporal para llegar a la siguiente fase |
La financiación promotora bancaria suele ser la mejor opción cuando el proyecto ya cumple sus requisitos y el factor tiempo no es crítico.
La financiación alternativa tiene sentido cuando el promotor necesita agilidad, flexibilidad y una solución adaptada a una fase concreta del proyecto.
METODOLOGÍA
Cómo trabajamos
Un proceso ágil, estructurado y orientado a la viabilidad real del proyecto.
En LEGONOMICS estructuramos soluciones de financiación alternativa bajo un marco profesional, legal y transparente.
1
Auditoría de viabilidad y activos
Evaluamos la documentación del activo y del proyecto: situación del suelo, cargas registrales, importe solicitado, fase constructiva, licencia, costes pendientes, valor actual, valor final estimado y consistencia de la salida propuesta.
2
Modelización financiera y de riesgos
No utilizamos algoritmos de scoring genéricos.
Analizamos si la inyección de capital privado genera valor, si el margen del proyecto soporta el coste financiero y si la salida es viable en los plazos previstos.
3
Estructuración estratégica de la financiación
Diseñamos la estructura financiera que mejor encaja con el proyecto: importe, plazo, garantías, carencia, sistema de amortización, costes, calendario de disposición y estrategia de salida.
No trabajamos con soluciones genéricas. Procuramos que las condiciones respondan al perfil real de la operación: fase del proyecto, valor del activo, nivel de cargas, margen previsto, urgencia y salida.
El objetivo es que la financiación no sea una deuda más, sino una herramienta temporal bien estructurada para desbloquear una fase concreta del proyecto.
4
Transparencia de condiciones
Explicamos costes, plazos, estructura, garantías, riesgos y estrategia de salida antes de avanzar.
El promotor debe entender qué firma, por qué lo firma y cómo va a cancelar la operación.
5
Formalización jurídica y firma
Las operaciones se formalizan ante Notario mediante escritura pública y con las garantías legales y contractuales correspondientes.
Acompañamos al promotor durante todo el proceso hasta la firma.
VIABILIDAD
Requisitos clave para estudiar una operación de financiación promotora
La viabilidad de un préstamo puente o financiación con garantía hipotecaria para promotores se fundamenta en el valor del activo, la fase del proyecto, el nivel de cargas, el importe solicitado, el margen previsto y la salida.
La aprobación no depende únicamente de la experiencia del promotor, de sus balances o de su CIRBE. Depende de la viabilidad global de la operación.
Inmueble o activo inmobiliario
- Requisito indispensable.
- Puede ser suelo urbano, edificio, promoción en curso, activo residencial, comercial, industrial, patrimonial o una garantía inmobiliaria adicional.
- Debe tener valor suficiente para respaldar la operación.
Pasivos y cargas estructurables o cancelables
- Las hipotecas previas, embargos, deudas con proveedores, deudas fiscales, cargas registrales o pasivos asociados al activo deben estar plenamente identificados.
- En muchos casos, la nueva financiación se estructura para cancelar dichas cargas en el acto de firma y permitir que el proyecto avance.
Margen del proyecto y valor final estimado
- El proyecto debe tener un margen suficiente para absorber el coste financiero.
- Analizamos precio de adquisición, costes de construcción, costes técnicos, licencias, impuestos, gastos financieros, precio de venta previsto y valor final estimado del proyecto.
- Si el beneficio esperado no soporta el coste de capital, la operación no tiene sentido.
Fase de desarrollo documentada
- Analizamos el estado exacto del proyecto: adquisición, gestión urbanística, licencia, proyecto técnico, obra pendiente, obra iniciada, porcentaje ejecutado, preventas, comercialización o venta.
- Cuanto más documentada esté la fase, más defendible será la operación.
Ratios financieros: LTV y LTC
- Las operaciones se analizan con porcentajes prudentes sobre el valor actual del activo, el valor final estimado o el coste total del proyecto.
- Se revisan ratios como el Loan to Value (LTV) y el Loan to Cost (LTC) para garantizar un margen de seguridad razonable y una estructura defendible.
Estrategia de salida explícita
- Debe definirse desde el inicio cómo se cancelará la financiación.
- La salida puede venir de una financiación promotora bancaria, una refinanciación institucional, venta del activo, venta de unidades, preventas, entrada de socios, desinversión o liquidez prevista.
CONÓCENOS
Un equipo que entiende la fase real de cada proyecto
En financiación promotora no todas las operaciones estan en el mismo punto. No es lo mismo comprar suelo, avanzar una licencia, iniciar obra, terminar una promoción o ganar tiempo hasta una venta.
En LEGONOMICS analizamos cada operación desde el activo, la fase del proyecto, las cargas, el presupuesto pendiente, el margen previsto, el LTV/LTC y la estrategia de salida.
Nuestro papel es estructurar una solución puente cuando la banca, el fondo promotor o la financiación tradicional todavía no llegan al momento real del proyecto.
230+
RESEÑAS GOOGLE
4,9/5
VALORACIÓN
1.000+
OPERACIONES
35M+
VALOR OPERACIONES
RESEÑAS
Lo que dicen nuestros clientes
APARICIÓN EN MEDIOS
LEGONOMICS ha aparecido en diferentes medios como firma especializada en soluciones de financiación alternativa con garantía hipotecaria para particulares, empresas y promotores.
FAQS
Preguntas frecuentes
sobre capital privado para promotores
¿Puede un promotor acceder a capital privado si la banca todavía no financia el proyecto?
Sí. La viabilidad no depende únicamente de que el proyecto ya sea financiable por banca, sino del activo aportado, la fase del proyecto, el importe solicitado, las cargas, el margen previsto, el LTV/LTC y la estrategia de salida.
¿Qué perfiles pueden solicitar esta financiación alternativa?
Promotores inmobiliarios, sociedades vehículo, empresas patrimoniales, constructoras, inversores inmobiliarios, family offices o sociedades con activos inmobiliarios que necesiten liquidez para activar, avanzar o desbloquear una fase concreta del proyecto.
¿Es obligatorio aportar un activo inmobiliario o suelo como garantía?
Sí. Al tratarse de financiación con garantía hipotecaria, es necesario aportar un suelo, edificio, promoción en curso, inmueble o activo patrimonial con valor suficiente, libre de cargas o con cargas que puedan cancelarse dentro de la operación.
¿Puede financiarse la compra de suelo mediante capital privado?
Sí, siempre que la operación presente viabilidad. Analizamos ubicación, precio de compra, valor actual, valor potencial, planeamiento, cargas, garantías disponibles y salida prevista.
¿Se puede solicitar financiación antes de disponer de licencia de obras?
Puede tener sentido en determinados casos, especialmente si existe un activo con valor, una tramitación avanzada, un proyecto defendible y una salida razonable hacia licencia, venta o financiación posterior.
¿Sirve para iniciar una obra?
Sí. Puede estructurarse como financiación puente para cubrir fases iniciales de obra, siempre que el proyecto tenga garantías suficientes, costes definidos, margen razonable y estrategia de salida.
¿Puede utilizarse para cancelar embargos o cargas que bloquean el activo?
Sí. Puede utilizarse para cancelar hipotecas, embargos, deuda vencida, cargas registrales o pasivos asociados al activo, siempre que la operación tenga sentido y exista salida posterior.
¿Qué es un bridge loan promotor o préstamo puente para promotores?
Es una financiación temporal diseñada para cubrir una fase concreta del proyecto hasta que se produzca una salida prevista: financiación promotora bancaria, venta del activo, venta de unidades, preventas, entrada de socios, refinanciación o liquidez futura.
¿Qué diferencia hay frente a un préstamo promotor bancario?
La financiación promotora bancaria suele exigir una estructura más madura: licencia, proyecto avanzado, preventas, experiencia, balances y cumplimiento de políticas internas.
La financiación alternativa analiza la operación desde otro ángulo: activo, garantía, fase del proyecto, valor actual, valor final, margen, LTV/LTC y salida.
¿El coste es superior al de la banca?
Sí. El capital privado suele tener un coste financiero superior al de la banca tradicional. Por eso en LEGONOICS solo planteamos estas operaciones cuando el beneficio de desbloquear, proteger o acelerar el proyecto supera claramente el coste del capital solicitado.
¿Cuánto tarda el estudio?
La viabilidad inicial puede analizarse en 24-48h si la información básica está clara: activo, ubicación, valor aproximado, cargas, fase del proyecto, importe solicitado, finalidad y estrategia de salida.
¿Tu promoción inmobiliaria necesita financiación para desbloquear una fase crítica?
Explícanos tu operación.
En un plazo de 24-48 horas analizamos la viabilidad inicial de la estructura financiera de forma confidencial, sin compromiso y sin coste.
No se trata solo de conseguir financiación.
Se trata de saber si una solución de deuda privada estratégica puede reactivar, consolidar o proteger el valor de tu proyecto inmobiliario.
GARANTÍAS LEGALES
Operaciones estructuradas con transparencia, documentación contractual y formalización ante Notario.
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Ministerio de Consumo: 1058/2023
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