Obtener liquidez empresarial sobre un activo casi terminado sin sobredimensionar la financiación
Una sociedad con un inmueble al 91 % de ejecución necesitaba liquidez antes de terminarlo. La financiación se dimensionó sobre el valor actual del activo, no sobre su valor futuro.
Operación real · datos anonimizados · cifras redondeadas cuando ha sido necesario para preservar la confidencialidad
CLIENTE
Empresa
FINALIDAD
Liquidez
ACTIVO
Edificio
ZONA
Comunidad Valenciana
ESTRUCTURA
Americano
236.000 €
IMPORTE
3 años
PLAZO
36 %
LTV
SITUACIÓN → ACTIVO → ESTRUCTURA → SALIDA
01
SITUACIÓN
Entender qué había que resolver
La sociedad disponía de un activo inmobiliario en la provincia de Valencia prácticamente terminado y necesitaba obtener liquidez sin consumir una parte excesiva de su valor. La operación debía construirse sobre un activo todavía en fase final de ejecución y con un horizonte corto.
02
ACTIVO
Medir el margen real
Un inmueble en la costa de Valencia con un grado de ejecución del 91 %, tasado en unos 662.000 € en su estado actual y en unos 857.000 € terminado. El valor que se tomó como referencia fue el actual, no el futuro.
03
ESTRUCTURA
Financiar lo necesario, no lo máximo posible
236.000 € a 3 años con sistema americano: pago mensual de intereses y devolución del principal al vencimiento, sin comisión por cancelación anticipada. Liquidez neta para la sociedad de unos 200.000 €. LTV del 36 % sobre el valor actual.
04
SALIDA
Saber cómo terminaba antes de empezar
Terminar el activo y, con él terminado, venderlo o ponerlo en explotación para cancelar la financiación dentro del plazo. El sistema americano deja la caja libre mientras tanto.
RESULTADO
Operación formalizada en diciembre de 2023. Un activo casi terminado puede convertirse en liquidez antes de completar su ciclo, pero el importe sigue teniendo que guardar proporción con el valor actual del activo, no únicamente con su valor futuro.
REFLEXIÓN LEGONOMICS
Entre el valor de hoy y el valor terminado
Un promotor o un inversor casi siempre llega con dos cifras: lo que vale el activo hoy y lo que valdrá cuando esté terminado o vendido. Y pide financiar sobre la segunda, porque es la que justifica su proyecto.
Nosotros analizamos tres cosas: el valor actual, el valor terminado y el dinero necesario para llegar de uno al otro. Después ajustamos el importe y las disposiciones al avance de la obra y a una salida viable. Un inmueble al 91 % de ejecución, tasado en 662.000 € en su estado actual y en 857.000 terminado, se dimensionó sobre los 662.000: un 36 %. Una vivienda a la venta por 1,2 millones, tasada en 980.000, se dimensionó sobre la tasación con un 31 %, con los intereses durante el plazo y el principal al vencimiento, para esperar la venta sin presión.
El valor terminado no es la garantía, y por sí solo tampoco es la salida: la salida es vender o explotar el activo cuando exista. Por eso la deuda crece al ritmo de la obra, no al ritmo de la expectativa, y el importe deja margen para absorber un retraso o un precio final más bajo. Cuánto margen hace falta depende de cada proyecto. Que lo haya es la condición para que la operación cierre también cuando no todo sale como estaba previsto.
Marc Ferré
CEO y cofundador de LEGONOMICS
Caso estructurado siguiendo el Método LEGONOMICS.
CRITERIO
Una garantía permite financiar. Una salida convierte esa financiación en estrategia.
EL MÉTODO LEGONOMICS
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