La tasación se quedó corta. El conjunto de la operación, no.
La tasación quedó por debajo de lo que valía el inmueble. Ese valor real, el perfil del cliente y una salida clara en las rentas permitieron ir por encima del margen habitual: se valora el conjunto de la operación.
Operación real · datos anonimizados · cifras redondeadas cuando ha sido necesario para preservar la confidencialidad
CLIENTE
Particular
FINALIDAD
Inversión
ACTIVO
Vivienda
ZONA
Andalucía
ESTRUCTURA
Francés
170.000 €
IMPORTE
15 años
PLAZO
49 %
LTV
SITUACIÓN → ACTIVO → ESTRUCTURA → SALIDA
01
SITUACIÓN
Entender qué había que resolver
El cliente, de 44 años, necesitaba financiación para comprar un lote de locales y transformarlos en viviendas destinadas al alquiler. Con el criterio habitual de importe sobre valor tasado, la propiedad aportada como garantía no cubría lo necesario.
02
ACTIVO
Medir el margen real
Un apartamento en Torremolinos (Málaga). La FEIN recogía un valor de 348.764 €, por debajo de lo que, por zona y características, valía el inmueble a juicio de Legonomics. No es el activo que genera las rentas: los locales adquiridos son inmuebles distintos.
03
ESTRUCTURA
Financiar lo necesario, no lo máximo posible
Financiación de 170.000 € a 15 años, con amortización mensual por sistema francés: un 49 % del valor tasado. La operación fue por encima del margen habitual por tres razones juntas: el valor real del inmueble, el perfil del cliente y una salida definida. Ninguna de las tres sola habría bastado.
04
SALIDA
Saber cómo terminaba antes de empezar
Las rentas de alquiler de las viviendas resultantes se destinan a amortizar anticipadamente, reduciendo el capital pendiente mucho antes del vencimiento contractual.
RESULTADO
La operación se firmó en octubre de 2026. Una tasación no siempre es determinante: cuando se queda corta, lo que decide es el conjunto de la operación, el inmueble, el perfil de quien la plantea y cómo se devuelve. Por eso fuimos por encima del margen habitual.
REFLEXIÓN LEGONOMICS
La tasación es una referencia, no una sentencia
La tasación es el valor oficial de la garantía y sobre ella se calcula el margen. Pero una tasación puede quedarse corta: por los comparables que usa, por el momento, por cómo recoge el estado del inmueble. Cuando eso pasa, no inventamos valor. Miramos el conjunto.
En esta operación la tasación del apartamento aportado no cubría el importe con nuestro criterio habitual, y sabíamos que el inmueble valía más. Eso solo no habría bastado. Lo que permitió ir por encima del margen fue sumarle dos cosas: el perfil del cliente y una salida definida, las rentas de los locales que se compraban y se transformaban en viviendas.
Por eso decimos que se valora el conjunto de la operación: el inmueble, quién la plantea, para qué y cómo se devuelve. Un dato solo, sea la tasación o cualquier otro, no decide una operación. La decide todo junto.
Marc Ferré
CEO y cofundador de LEGONOMICS
Caso estructurado siguiendo el Método LEGONOMICS.
CRITERIO
Una garantía permite financiar. Una salida convierte esa financiación en estrategia.
EL MÉTODO LEGONOMICS
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