Ganar tiempo para vender un activo de alto valor sin precipitar la salida
Una sociedad necesitaba liquidez temporal mientras mantenía a la venta un activo inmobiliario de alto valor.
Operación real · datos anonimizados · cifras redondeadas cuando ha sido necesario para preservar la confidencialidad.
CLIENTE
Promotor
FINALIDAD
Liquidez
ACTIVO
Vivienda
ZONA
Cataluña
ESTRUCTURA
Americano
300.000 €
IMPORTE
10 años
PLAZO
31 %
LTV
SITUACIÓN → ACTIVO → ESTRUCTURA → SALIDA
01
SITUACIÓN
Entender qué había que resolver
La necesidad era de tiempo, no de solvencia patrimonial. Vender con presión podía deteriorar el precio de salida del activo.
02
ACTIVO
Medir el margen real
La garantía fue un inmueble residencial de alto valor en Cataluña, con un valor muy superior al importe de financiación estudiado.
03
ESTRUCTURA
Financiar lo necesario, no lo máximo posible
Se formalizaron 300.000 € a 10 años con sistema americano: intereses durante el plazo y principal al vencimiento, sobre un activo tasado en unos 980.000 €, un 31 % de su valor, para poder esperar la venta sin presión.
04
SALIDA
Saber cómo terminaba antes de empezar
La venta del inmueble era la salida prevista desde el inicio.
RESULTADO
La operación se firmó con la venta del inmueble como salida prevista desde el inicio. Un activo de alto valor permite financiar; lo que convierte la financiación en puente es tener claro cuándo y cómo se sale.
REFLEXIÓN LEGONOMICS
Entre el valor de hoy y el valor terminado
Un promotor o un inversor casi siempre llega con dos cifras: lo que vale el activo hoy y lo que valdrá cuando esté terminado o vendido. Y pide financiar sobre la segunda, porque es la que justifica su proyecto.
Nosotros analizamos tres cosas: el valor actual, el valor terminado y el dinero necesario para llegar de uno al otro. Después ajustamos el importe y las disposiciones al avance de la obra y a una salida viable. Un inmueble al 91 % de ejecución, tasado en 662.000 € en su estado actual y en 857.000 terminado, se dimensionó sobre los 662.000: un 36 %. Una vivienda a la venta por 1,2 millones, tasada en 980.000, se dimensionó sobre la tasación con un 31 %, con los intereses durante el plazo y el principal al vencimiento, para esperar la venta sin presión.
El valor terminado no es la garantía, y por sí solo tampoco es la salida: la salida es vender o explotar el activo cuando exista. Por eso la deuda crece al ritmo de la obra, no al ritmo de la expectativa, y el importe deja margen para absorber un retraso o un precio final más bajo. Cuánto margen hace falta depende de cada proyecto. Que lo haya es la condición para que la operación cierre también cuando no todo sale como estaba previsto.
Marc Ferré
CEO y cofundador de LEGONOMICS
Caso estructurado siguiendo el Método LEGONOMICS.
CRITERIO
Una garantía permite financiar. Una salida convierte esa financiación en estrategia.
EL MÉTODO LEGONOMICS
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